Huurkorting in coronatijd

Geplaatst door: Enzo van Bambost | 16 april 2021

 

In verband met de van overheidswege getroffen coronamaatregelen hebben veel bedrijven te kampen met een significant omzetverlies en kunnen daardoor lastig aan hun huurverplichtingen voldoen. Met een beroep op artikel 6:258 BW proberen huurders in rechte een korting af te dwingen. Zo’n beroep blijkt regelmatig succesvol, maar niet altijd.

Onvoorziene omstandigheden

Op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag worden verwacht, kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen, zo wordt onder meer bepaald in art. 6:258 BW. Dat is een strenge maatstaf en maant rechters tot terughoudendheid. Toch vervult dit leerstuk heden ten dage een belangrijke rol in bijvoorbeeld het huurrecht. Het is inmiddels duidelijk dat rechters in verband met de coronamaatregelen bereid zijn om (zakelijke) huurders die hierdoor worden getroffen een huurkorting te verlenen wegens onvoorziene omstandigheden. Deze tendens was eerder al waarneembaar binnen de kortgedingrechtspraak, maar zet nu ook door in uitspraken in bodemprocedures.

Rechterlijke toetsing

Hoewel er in het reguliere spraakgebruik met recht gezegd kan worden dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, kan men zich afvragen of deze omstandigheid ook in de juridische betekenis terecht als zodanig wordt aangemerkt. In de rechtspraak wordt daar verschillend naar gekeken. Er zijn voorbeelden bekend waarbij de rechtbank tot de conclusie kwam dat enkel ingrijpende overheidsmaatregelen niet zonder meer voldoende zijn voor een huurprijsvermindering op de voet van art. 6:258 BW. Tegelijkertijd geven ook veel rechters blijk van een minder strenge toetsing. De Rechtbank Amsterdam heeft zelfs al een heuse gestandaardiseerde formule bedacht waarmee de huurkorting in voorkomend geval wordt vastgesteld. Daar lijkt toch meer een redenatie achter schuil te gaan waarbij het draait om het naar redelijkheid verdelen van de ‘pijn’. Het is nog afwachten of deze lijn ook in de hogere rechtspraak consequent zal worden gevolgd en tevens hoe hier later in de literatuur over zal worden geoordeeld. Voor het al dan niet slagen van een beroep op onvoorziene omstandigheden zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Daaronder vallen in elk geval: wat partijen zijn overeengekomen, de hoedanigheid van partijen, in hoeverre de huurder door de overheidsmaatregelen is geraakt, de mate waarin hij door de overheid is gecompenseerd en de belangen en de financiële positie van de verhuurder.

Rechtspositie

De rechtszekerheid is duidelijk niet gebaat bij de huidige situatie; als verhuurder is het immers niet zonder meer duidelijk of uw huurder nu wel of geen recht zou hebben op een huurkorting mocht het tot een procedure komen. Heeft u een geschil met uw huurder en twijfelt u of ontvangst van de integrale huur kunt verlangen? Neemt u dan contact op met ons kantoor. Wij staan u graag te woord en kunnen u adviseren over de incassomogelijkheden.